'Zorgbehoefte moet vastgoedgebruik bepalen, niet de architect'
De functie van manager vastgoed is bij veel zorgorganisaties wegbezuinigd. Soms ontbreekt adequate kennis van vastgoedbeheer door andere oorzaken. Volgens Paul Scholten, ervaren op het gebied van vastgoedproblematiek, leidt dit tot onvoldoende zorg op maat, inefficiënt gebruik van gebouwen en oneigenlijke inzet van zorgprofessionals.
Toekomstbestendig
Paul Scholten van adviesbureau Factizz ziet veel ineffectief en inefficiënt vastgoedbeheer en daardoor veel verbetermogelijkheden in de zorg. 'Bij het ontwerpen, bouwen en inrichten van een gebouw of gebouwencluster moet je jezelf steeds de vraag stellen: hoe maak ik impact op mijn bewoners, cliënten en medewerkers? Dit betekent dat je door verschillende brillen moet kijken. Welke zorgbehoefte hebben de mensen die gebruikmaken van een gebouw? En kunnen zorgverleners die zorg daar efficiënt en optimaal bieden? Ook steeds belangrijker: hoe toekomstbestendig is een gebouw met het oog op de veranderende bevolkingssamenstelling en de daarbij horende zorgbehoefte?
Toekomstbestendig vastgoedbeheer is immers ook belangrijk om investeerders te interesseren, zeker nu er steeds vaker in onroerend goed wordt belegd. Je kunt denken aan flexappartementen in regio's met een teruglopende ouderenpopulatie, die je later als studentenwoningen kunt herbouwen in de Randstad. Het verzamelen en analyseren van big data helpt om zorgvastgoedmodellen voor de toekomst te maken. Zelfstandig blijven wonen, sociale verbinding en flexibiliteit zijn belangrijke uitgangspunten voor de grote groep ouderen die er over tien, twintig jaar zal zijn, en die meer te besteden heeft dan de gemiddelde huidige zorgpopulatie.'
Wonen en genieten
Als onderzoeker/manager (gekoppeld aan vastgoed, big data en blockchain voor vastgoed en faciliteiten) deed Scholten in diverse lectoraten onderzoek naar de veranderende zorgbehoefte en hoe je daar met doordachte zorg- en vastgoedconcepten vorm aan kunt geven. 'Er komt een enorme verschuiving aan in de zorgpopulatie', zegt hij. 'Het beleid is steeds meer gericht op zelfstandig blijven wonen. Het klassieke bejaardenhuis of woonzorgcentrum is zo goed als verdwenen en daar komen andere vormen van zorg en wonen voor in de plaats. Door zowel de zorg als het vastgoed slimmer en flexibeler in te richten, komt financiële ruimte vrij om voldoende zorgprofessionals in te zetten.
Dat vergt een geheel andere kijk op zorg. Het accent voor ouderen en zorgcliënten zou moeten liggen op wonen en genieten. Restaurants, grand cafés en andere gemeenschappelijke ruimten in of bij zorgvoorzieningen zijn wegbezuinigd, terwijl dit sociale ontmoetingsplaatsen zijn waardoor mensen zich prettiger voelen en minder vereenzamen. Maar dan moet je van zo'n ontmoetingsplaats wel een rendabele businesscase maken. Niet de aannemer of architect moet bepalen hoe een gebouw en de zorglogistiek eruitzien, maar de zorgbehoefte en de manier waarop je zorg wilt bieden. Dit doe je door het welzijn van mensen voorop te plaatsen en niet de klachten of beperkingen waardoor zij zorg nodig hebben. Het is een totaal andere perceptie van zorg en dat kun je in je gebouw en zorgorganisatie vormgeven.'
Vijftien kilometer per dag
Een noodzakelijk kritische kijk op vastgoed geldt volgens Scholten zowel voor nieuwbouw als renovatie. Volgens hem is daarbij ook veel te winnen in de logistieke processen. 'Een van de instrumenten die ik toepas is het in kaart brengen van looproutes van zorgmedewerkers. Neem een stift en teken op een plattegrond wat voor afstanden iemand aflegt. Als dan blijkt dat een hoogopgeleide zorgprofessional vijftien kilometer op een dag moet lopen is er iets grondig mis binnen je organisatie.
Niet alleen met de logistiek van het gebouw of de gebouwen, maar wellicht ook met het takenpakket. Hoe vaak zie je niet dat een zorgmedewerker even naar een magazijn moet om de voorraad op een afdeling aan te vullen? Of dat een verpleegkundige werk van de facilitaire dienst staat te doen? Het uitvoeren van oneigenlijke taken kun je voorkomen door een uitgebalanceerde personele bezetting met bijbehorend budget. Door de facilitaire dienst bijvoorbeeld te versterken, kunnen zorgmedewerkers met een hoger inkomen effectiever bijdragen aan hun zorgtaken. Dat levert betere en doelgerichtere zorg op en bespaart uiteindelijk op personele kosten.'
Wakker liggen
Scholten baseert zijn visie vooral op zijn ruime ervaring in zorgorganisaties, maar ook voor ziekenhuizen ziet hij mogelijkheden voor effectiever en efficiënter vastgoedbeheer. 'Veel bestuurders en organisaties zijn onvoldoende bekend met de vele subsidiemogelijkheden. Je kunt bijvoorbeeld subsidie krijgen om verbeteringsmogelijkheden voor je bestaande organisatie en vastgoed te onderzoeken. Belangrijke uitdaging is dat de NHC (normatieve huisvestingscomponent) zal blijven, maar de financiering ervan verandert. Verder zijn zorgorganisaties vanaf 1 juli 2022 verplicht om hun vastgoed tegen de marktwaarde te laten taxeren. Doe je dit niet of ben je te laat, dan kan je gebouw straks zomaar voor een aanmerkelijk lager bedrag op de balans komen te staan. Dat is iets waar bestuurders best van wakker kunnen liggen.'
Intrakoop is in gesprek met diverse partijen om leden te ondersteunen in vastgoedbeheer. Met bijvoorbeeld kennis en advies over juridische aspecten in (ver)huurcontracten, taxaties, verkoop, verduurzaming, meerjarig onderhoud en vastgoedplanning.